En tant que Maire ou DGS, vous pouvez être amené, dans la gestion de votre collectivité, à mettre en place un projet de cession immobilière. Mais pour maximiser son prix de vente, il est indispensable de mettre en place une stratégie. Comment valoriser au mieux le bien à céder ?

 

Mettre en vente au bon prix

Pas toujours simple à estimer, le prix de vente est pourtant un critère clé dans le succès de la vente d’un bien immobilier.

Estimer son bien immobilier  est donc la première étape à suivre pour le vendre au juste prix.

Mais comment fixer un prix cohérent par rapport au marché et par rapport au budget de votre entité ? C’est ici qu’un premier acteur intervient : France Domaines. Avec un rôle consultatif, cette entité représente l’État auprès des administrations occupant le patrimoine immobilier et assume donc les missions d’évaluation de gestion domaniale.

Si elle n’est pas décideuse sur le prix à pratiquer lors de la vente, elle offre une première estimation, prenant en compte 3 critères principaux :

  • L’état du bien
  • Son emplacement
  • Sa superficie.

Cependant, ces critères d’estimation atteignent rapidement leurs limites, puisqu’ils ne prennent pas en compte le potentiel du bien, critère souvent primordial. Un bien atypique ou complexe peut détenir un grand potentiel et augurer une rentabilité très élevée après transformation. Pour définir un « juste prix », il est donc nécessaire d’analyser les critères précédemment cités, mais en tenant compte de la valeur réelle du bien, définie après une mise en concurrence transparente. Cela concerne particulièrement les biens atypiques tels que les églises, les écoles, les châteaux, etc. Après l’estimation de France Domaine, il peut être intéressant d’analyser le bien et ses usages, et de proposer une estimation plus complète avec la méthode adéquate (comparaison, bilan promoteur…) pour la mettre en perspective de celle proposée par France Domaines.

 

Vendre au bon moment

Afin de maximiser le prix de vente du bien immobilier que vous souhaitez céder, il est important de vendre au bon moment.

Plusieurs conseils pour cela :

  • Veillez à bien entretenir les biens immobiliers de votre collectivité. Un bien en bon état se vendra mieux qu’un bien un peu dégradé ou mal entretenu, n’attendez donc pas plusieurs années après la désaffectation de votre bien, pour formaliser votre projet de cession.
  • Tenez un inventaire des biens détenus par votre entité, afin d’en avoir la maîtrise. Un inventaire à jour permettra de céder le bien dès lors qu’il ne sera plus affecté à un service public, ce qui permettra de le vendre dans son meilleur état et d’optimiser votre schéma directeur immobilier.

 

Valoriser son actif immobilier

Pour permettre à des acquéreurs de se projeter et recevoir des demandes de visites, tout commence à la création de l’annonce. Celle-ci doit directement cibler des acquéreurs qualifiés. Toutes les spécificités du bien doivent être détaillées, et le potentiel du bien doit fortement être valorisé : tertiaire, investissement locatif, résidentiel…

En outre, l’annonce doit être accompagnée de photos de qualité. Pour cela, vous pouvez faire appel à des services de professionnels de la photographie, ou bien réaliser vous-même un reportage photos à l’aide d’une plateforme spécialisée comme Meero.

Pour commercialiser votre annonce, rendez-vous en priorité sur Internet. Le digital sera votre meilleur allié pour toucher des acquéreurs qualifiés, notamment grâce à une diffusion nationale multi-supports et un marketing ciblé sur les réseaux sociaux contrairement aux annonces locales qui manquent de visibilité.

Enfin, dans une démarche de modernisation et de recherche d’efficacité, pourquoi ne pas proposer la visite virtuelle aux acheteurs potentiels ? Un système innovant qui suscite souvent leur intérêt et qui permettra aux acquéreurs intéressés de mieux se projeter dans le bien immobilier cédé.

 

Faire confiance aux experts

La maximisation du prix de vente d’un bien immobilier passe souvent par l’intervention d’une agence immobilière ou d’une plateforme d’enchères.

Quelques conseils avant de s’en remettre aux experts :

  • Assurez-vous que ces derniers vous accompagneront sur l’ensemble du processus de vente (réalisation des diagnostics, stratégie de commercialisation, aide à l’arbitrage et supervision administrative)
  • Établissez un cahier des charges précis avec vos attentes et vos besoins,
  • Exigez des compte-rendus de visites et points d’avancement réguliers.

Comptez également sur les experts pour établir une sélection fine des acquéreurs potentiels les plus qualifiés :

  • Ils solliciteront leur réseau d’acquéreurs qualifiés spécialisés en immobilier (investisseurs, promoteurs, particuliers ayant montré un intérêt pour l’achat d’un bien…)
  • Ils étudieront la solvabilité des candidats et les projets envisagés après le rachat du bien,
  • Ils mettront en concurrence uniquement les candidats pertinents,

Pour maximiser le prix de vente d’un bien immobilier vous pouvez choisir un canal qui permettra de faire monter les prix. Par définition, la vente aux enchères permet aux prix des actfis vendus d’augmenter. Depuis quelques années, les ventes aux enchères en ligne se développent de plus en plus et permettent aux professionnels et aux acteurs publics de valoriser leurs actifs en toute transparence avec un processus de cession sécurisé.En mettant en concurrence des acheteurs qualifiés, ce système permet de faire grimper les prix et parfois même de dépasser l’estimation du bien  et les prix du marché.

 

La vente aux enchères et la maximisation des prix

Pour maximiser le prix de vente, vous pouvez choisir un canal qui permettra de faire monter les prix. Par définition, la vente aux enchères permet aux prix des actifs vendus d’augmenter. En mettant en concurrence des acheteurs qualifiés, ce système permet de faire grimper les prix et parfois même de dépasser l’estimation du bien et les prix du marché. Depuis quelques années, les ventes aux enchères en ligne se développent de plus en plus et permettent aux professionnels et aux acteurs publics de valoriser leurs actifs en toute transparence, avec un processus de cession sécurisé. Comment ça marche ? Après mise en ligne du bien, les acquéreurs potentiels peuvent ensuite, notamment via les alertes emails, être informés en temps réel des ventes en cours ou à venir et se positionner sur l’ensemble des biens présentés.