Vous représentez une entreprise ou une collectivité et vous vous apprêtez à vendre un bien immobilier ? La première étape qui consiste à estimer votre bien peut s’avérer complexe en fonction du bien que vous souhaitez vendre.

Par quoi commencer ? Quels critères prendre en compte, et quels outils utiliser ?

Définir un « juste prix »

Pour éviter de surévaluer ou au contraire sous-estimer votre bien immobilier, il est crucial d’estimer son prix au plus près.

Mais qu’entend-t-on par « juste prix » ?

  • Pour le vendeur, le juste prix est généralement situé au-dessus du prix du marché. En tant que vendeur, vous aurez pour objectif de générer le maximum de recettes avec votre vente et pourrez, être amené à fixer un prix trop élevé pour votre bien.
  • Pour l’acheteur, en toute logique le juste prix est un peu plus bas que les tarifs du marché. Il repérera les moindres défauts et les utilisera pour négocier.

Le « juste prix » se situe donc entre ces 2 estimations.

La définition de ce “juste prix”, bien que pertinente dans la majorité des situations, ne tient pas compte de la complexité (caractéristiques, état, situation…) d’un bien immobilier public ou professionnel. A titre d’exemple, il peut sembler difficile, pour un élu d’une petite commune, de définir le “juste prix” pour la vente d’une église ou d’un ancien château. Il s’agira, dans ces situations, d’aller plus loin dans la définition du prix de mise en vente, en articulant la réflexion autour de la valeur réelle du bien. Celle-ci est définie après une mise en concurrence transparente, se base sur des critères précis et peut être établie grâce à plusieurs méthodes (capitalisation, bilan promoteur…).

Bon à savoir : en mettant en concurrence des acquéreurs qualifiés, la vente aux enchères permet de faire grimper les prix, et d’atteindre la valeur réelle de votre bien qui est définie par le marché et la concurrence.

 

Les critères utilisés par France Domaine pour estimer son bien immobilier

Un immeuble appartenant à une entité publique ne s’évaluant pas de la même façon qu’un étage de bureaux, ou encore qu’un appartement résidentiel, analysons les critères utilisés par France Domaine pour estimer un bien immobilier qui ne sauraient prendre en compte les spécificités de certains biens atypiques et / ou complexes.

L’état du bien

Le bien est-il neuf, sans travaux ou rénovations à prévoir ? Si oui, son prix sera forcément plus élevé qu’un bien nécessitant de gros travaux (peinture, plomberie, électricité, …) : le prix de ce bien sera probablement 15 à 20% supérieur au prix du mètre carré moyen.

Évaluer l’état du bien permet de mesurer l’investissement réel à réaliser afin de tirer des profits du bien.

L’emplacement géographique

Pour estimer au mieux votre bien immobilier, le critère de la localisation sera attentivement étudié. Quels sont les prix du marché ? Du quartier ? Quels transports en commun y-a-t-il à proximité ? Quels commerces, restaurants et autres infrastructures (écoles, etc.) ? Un bien facile d’accès, dans un emplacement géographique apprécié, boostera évidemment le prix.

La superficie

Troisième critère primordial pour estimer un bien immobilier : sa superficie. De combien de mètres carrés le bien dispose-t-il ? Comment sont-ils répartis ? Au-delà de cela, quels atouts le bien présente-t-il ? Un ascenseur, une vue imprenable ou des installations uniques ? Tout cela impacte la valeur de votre bien et ces atouts doivent donc être pris en compte dans votre estimation.

 

Comment estimer la valeur d’un bien atypique ? 

En complément de l’estimation de France Domaine, vous voudrez sûrement obtenir une autre estimation, basée sur des critères plus précis et qui tiennent compte de la réalité du marché.

Vous vendez aujourd’hui un immeuble traditionnel qui pourrait être racheté par une entreprise qui scindera chaque étage pour en faire des bureaux ou du tertiaire. Une telle division pourrait générer des revenus conséquents à l’acheteur. C’est pourquoi il est important de penser au potentiel du bien qui doit être soigneusement étudié, afin d’évaluer la rentabilité du bien que vous vendez en fonction de sa destination.

En outre, si vous vendez un bien atypique tel qu’un château ou une église, ils ne devront pas être estimés de la même manière qu’un immeuble ou une maison. Les critères traditionnels d’estimation (superficie, localisation, état…) étant insuffisants pour déterminer la valeur d’un tel bâti. C’est la raison pour laquelle l’estimation doit prendre en compte les perspectives envisageables pour le bien cédé.

Pour être certain d’estimer votre bien avec la meilleure méthode, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des experts en valorisation et cession de patrimoine.

 

Un nouvel outil pour estimer le prix de son bien

Depuis 2011, un outil intéressant est mis à la disposition des collectivités locales, élargi en 2018 aux entreprises et même aux particuliers : DVF (pour Demande de valeur foncière) est un outil créé par la Direction Générale des Finances Publiques.

L’outil recense l’ensemble les ventes de biens fonciers bâtis (appartements, maisons) ou non bâtis (parcelles et exploitations par exemple) des 5 dernières années.

Ainsi, c’est près de 4 millions de transactions (en France, hors Alsace-Moselle et Mayotte) qui sont disponibles et actualisées tous les 6 mois.

Cet outil précieux permet ainsi d’estimer la valeur d’un bien (immeuble, appartement, maison, local…) selon l’adresse, la surface, le nombre de pièces.

Pour plus de simplicité, un site gratuit est maintenant en ligne .