Lutte contre l’habitat indigne : vers une simplification des procédures d’expropriation

habitat indigne

 

Alors que la crise du logement s’intensifie, le gouvernement français est en phase de finaliser un projet de loi très attendu.

Cette initiative législative vise à accélérer la rénovation des habitats dégradés et à simplifier les grandes opérations d’aménagement. 

 

En dotant les collectivités publiques d’outils plus efficaces, ce projet de loi cherche à répondre aux défis croissants des copropriétés en difficulté et de l’habitat indigne, en mettant l’accent sur des interventions précoces et des procédures d’expropriation simplifiées.

De nouveaux outils pour lutter contre l’habitat indigne

Ce projet de loi, porté par Christophe Béchu, actuel ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, a pour but de faire émerger de nouveaux outils efficaces en vue de lutter contre “l’habitat indigne”. 

Un fléau qui concernerait entre 400 000 et 420 000 logements du parc privé métropolitain et environ 100 000 logements en Outre-Mer. 

Le projet, adopté sans encombre à l’Assemblée le 23 janvier 2024, propose ainsi une modernisation des outils à disposition des collectivités territoriales pour intervenir plus tôt dans la dégradation des copropriétés et simplifier les procédures judiciaires et administratives :

  • Élargissement des travaux de restauration immobilière : intervention précoce dans les copropriétés dégradées pour éviter une dégradation irréversible.
  • Prêts collectifs pour les copropriétés : souscription de prêts collectifs pour financer des travaux essentiels, y compris la rénovation énergétique.
  • Nouvelle procédure d’expropriation : expropriation anticipée des propriétés frappées par des arrêtés de police, pour une intervention rapide avant une dégradation trop importante.
  • Protection des comptes bancaires des copropriétés en redressement : opposition à la saisie des fonds publics pour assurer une meilleure gestion des aides publiques.
  • Facilitation du mandat ad hoc : élargissement des conditions de recours à cette procédure pour les copropriétés en difficulté, permettant une intervention en amont pour prévenir les problèmes de gestion.
  • Régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées : cadre juridique sécurisé entre les collectivités et les opérateurs pour les actions de portage immobilier.
  • Clarification du droit de préemption urbain : facilitation de son usage par les collectivités pour lutter contre l’habitat indigne.

Une simplification des procédures d’expropriation

La nouvelle procédure d’expropriation introduite par le projet de loi permet aux collectivités territoriales d’exproprier de manière anticipée des biens immobiliers qui ont été frappés par des arrêtés de police pour insalubrité ou dangerosité.

Cette mesure cible les immeubles qui ont déjà fait l’objet d’au moins deux arrêtés dans les dix dernières années et nécessitent des travaux de remise en état pour éviter une dégradation irréversible.

L’objectif est d’intervenir plus rapidement dans ces situations, avant que la dégradation des bâtiments ne devienne trop importante et coûteuse à réparer, en facilitant une remise sur le marché des logements et en évitant les coûts d’une démolition-reconstruction.

Pour rappel, une jurisprudence antérieure a jeté les bases de ces réformes. Ces nouvelles dispositions s’inscrivent donc dans une continuité législative visant à optimiser l’utilisation du foncier et à renforcer la lutte contre l’insalubrité et la dégradation du bâti.

Des amendements clés votés par l’Assemblée nationale

Si le Sénat doit désormais examiner le projet de loi, les députés ont d’ores et déjà voté plusieurs amendements en première lecture, parmi lesquels : 

  • Prolonger de dix ans l’expérimentation autorisée par la Loi Alur, du 24 mars 2014, afin de permettre d’exproprier les parties communes d’un immeuble en copropriété.
  • Permettre aux communes de définir des secteurs d’habitat dégradé dans lesquels les propriétaires d’immeubles de plus de 15 ans devront réaliser un diagnostic structurel incluant un descriptif des désordres liés à sa solidité. Un diagnostic qui devra ensuite être transmis aux maires.
  • Renforcer les sanctions pénales contre les marchands de sommeil. Une nouvelle peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier (autre que la résidence principale) pour une durée de 15 ans maximum pourra être prononcée à l’encontre de ces bailleurs peu scrupuleux.
  • Instaurer des sanctions pénales en cas de location d’un logement sans bail écrit (un an de prison et 20 000 euros d’amende).
  • Obliger les syndics de copropriété à informer les copropriétaires et occupants d’un immeuble sur les procédures contre l’habitat indigne en cours.

Ce projet de loi, s’il est adopté, renforcera l’arsenal juridique existant et permettra aux collectivités d’être mieux équipées pour intervenir efficacement dans les copropriétés en difficulté et revitaliser le parc immobilier. 

Nos experts vous accompagnent

Le saviez-vous ? Les experts Agorastore accompagnent les collectivités territoriales dans la valorisation et la cession de leurs actifs : expertise, conseils juridiques, accompagnement personnalisé, suivi et reporting.

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Valorisation immobilière des collectivités : qui sont vos alliés en coulisse ?

 

Dans le domaine de l’immobilier public, les collectivités territoriales font face à un double défi. 

D’une part, la gestion d’un portefeuille d’actifs immobiliers extrêmement diversifié, et d’autre part, la navigation dans un environnement réglementaire complexe, marqué par des exigences de transparence, d’équité et des objectifs d’attractivité des territoires et de performance. 

 

 

Cette complexité se traduit par une série de tâches ardues, lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier : de l’expertise à la commercialisation, en passant par la promotion de la vente, la recherche d’acheteurs, l’organisation de visites, et enfin, la conclusion de la cession.

Face à ces défis, une question se pose : comment les collectivités peuvent-elles assurer une vente efficace et transparente de leurs biens immobiliers ? La réponse réside dans l’expertise et l’accompagnement spécialisés. 

C’est ici qu’Agorastore intervient en tant qu’acteur incontournable et expert du marché de l’immobilier public. Nous ne nous contentons pas de faciliter les transactions ; nous offrons un accompagnement personnalisé, en adéquation avec les complexités et contraintes réglementaires propres aux cessions de biens immobiliers publics. 

Comment ? Grâce à notre équipe dédiée et experte, qui vous accompagne à chaque étape du processus de vente.

Qui sont-ils, quels sont leurs rôles à vos côtés ? Découvrez-le dans notre dernier article 👇: 

Des équipes spécialisées

Chez Agorastore, plusieurs équipes se consacrent exclusivement au domaine de l’immobilier public. Experts, gestionnaires de comptes, commercialisateurs… Au total, ce sont 20 personnes dédiées quotidiennement à l’univers de l’immobilier :

Les experts de vos cessions immobilières

Au cœur du processus de vente, le pôle Expertise Conseil et Transactions s’assure que votre  bien immobilier est prêt pour le marché. 

Cette équipe s’engage dans une évaluation approfondie avant la mise en vente, s’occupant des aspects juridiques et techniques essentiels pour une cession réussie. 

Elle gère également le suivi des dossiers après la commercialisation, assurant une coordination efficace entre toutes les parties, notamment les notaires et les acquéreurs, tout en fournissant des conseils éclairés sur divers sujets liés à la vente. 

✅ Évaluation approfondie de la valeur potentielle du bien, identification de ses qualités et des enjeux juridiques et techniques à lever (domanialité du bien, découpage cadastral éventuel à prévoir, indices relatifs à la propriété, etc … ).
✅ Accompagnement post commercialisation et suivi notarial.

En sus, et forte de l’expérience d’expertise avant-vente, l’équipe propose son expertise conseil sur les sujets d’acquisition, d’affectation, de projets de vente des biens des collectivités, par détermination des valeurs vénales, locatives, et par études de titres d’occupation et titres de propriété. 

Les guides dédiés à vos projets de vente

L’équipe Projet & Développement accompagne les collectivités publiques dans l’intégralité de leur parcours de vente. En tant qu’interlocuteurs privilégiés, ils offrent un suivi personnalisé et complet, guidant les vendeurs depuis la phase initiale de conception du projet de cession, jusqu’à sa réalisation.

Cette équipe assure ainsi une gestion fluide et efficace de chaque étape, garantissant une expérience de vente sereine et réussie pour les collectivités faisant appel à nos services.

✅ Accompagnement sur l’intégralité du processus de vente
✅ Attribution d’un interlocuteur principal dédié à chaque collectivité vendeuse

Les stratèges de votre réussite commerciale

Le pôle Commercialisation joue un rôle clé dans la mise en valeur et la vente des biens immobiliers. Ils s’occupent de la promotion des biens, assurant une visibilité maximale auprès des acheteurs potentiels. 

Ils gèrent l’acquisition et la qualification des acheteurs et ils animent les enchères pour garantir une concurrence saine et équitable.

Leur mission est de s’assurer que chaque bien attire des offres fiables et compétitives, reflétant sa valeur véritable sur le marché. 

✅ Visibilité et attractivité des biens sur le marché
✅ Organisation des visites
✅ Identification et qualification des acheteurs
✅ Gestion des enchères

Les bâtisseurs de relations stratégiques

Clé de voûte de la relation entre Agorastore et les collectivités, le pôle Partenariats se consacre à l’établissement de liens étroits avec les entités publiques. L’équipe entre en dialogue avec les décideurs pour cerner les défis patrimoniaux, financiers et politiques auxquels ils sont confrontés. 

À partir de cette compréhension approfondie, ils proposent des solutions sur-mesure visant à valoriser le patrimoine immobilier, et à garantir la sécurité juridique et un accompagnement de qualité.

Le pôle Partenariats est la pierre angulaire de la relation entre Agorastore et les entités publiques, facilitant des partenariats solides et bénéfiques pour toutes les parties impliquées.

✅ Établissement de partenariats avec les collectivités territoriales
✅ Solutions sur-mesure pour valoriser leur patrimoine immobilier

 

La valorisation immobilière des collectivités territoriales est un parcours complexe, jalonné de défis uniques. Chez Agorastore, nous comprenons profondément ces enjeux et nous sommes engagés à transformer chaque défi en opportunité. 

Grâce à nos équipes passionnées et innovantes, nous sommes en mesure d’offrir un accompagnement complet et personnalisé. Plus qu’un simple intermédiaire, nous sommes vos partenaires dans la réussite de vos projets de cession.

Vous avez des questions sur nos équipes ou nos solutions dédiées aux collectivités ?




Quels sont les modes de cession les plus efficaces pour valoriser vos biens immobiliers ?

La loi offre aux collectivités territoriales une totale liberté dans le choix du mode de cession de leurs biens immobiliers. Un prérequis doit cependant être respecté : le bien immobilier ne peut être cédé à un prix inférieur à sa valeur vénale, également appelée valeur réelle.

La procédure de cession mise en œuvre doit donc offrir suffisamment de garanties pour atteindre la véritable valeur vénale du bien mis en vente. 

Les collectivités territoriales, contrairement à l’État, peuvent librement procéder à la cession de leurs biens immobiliers en recourant à trois modes de cession différents : 

  • La vente amiable sans mise en concurrence 
  • La vente amiable avec mise en concurrence 
  • L’adjudication

La vente amiable sans mise en concurrence

La vente amiable, ou vente de gré à gré, est un contrat permettant aux parties de négocier librement les conditions de la vente entre eux. Ce mode de cession offre une voie directe et flexible pour la vente de biens immobiliers. Il vous permet de négocier directement avec un acheteur unique, favorisant des transactions rapides et personnalisées. 

Toutefois, cette approche requiert une vigilance accrue pour assurer une évaluation juste de votre bien, car l’absence de concurrence impacte négativement le prix de vente et ne permet pas toujours d’atteindre la véritable valeur vénale de votre actif.

Ce rapport bilatéral avec un acheteur limite votre capacité de négociation, notamment concernant la possibilité de recevoir un projet répondant à vos objectifs et à votre politique d’urbanisme. 

L’appel à manifestation d’intérêt

Dans le cadre d’une vente à l’amiable, les collectivités ont la possibilité de faire un appel à manifestation d’intérêt à prix fixe. Les offres des candidats se feront alors au prix fixé par le vendeur. 

Dans ce cas, la concurrence entre les acquéreurs potentiels ne s’effectue pas sur le prix, mais sur le projet proposé. Si le recours à une telle procédure est envisageable, elle limite fortement le jeu du marché et donc la valorisation des biens cédés

En effet, en mettant en concurrence les acheteurs potentiels sur le prix, vous pourriez recevoir des offres financières supérieures à l’évaluation de la Direction générale des finances publiques. La vente amiable sans mise en concurrence n’est donc pas le mode de vente qui permet la meilleure valorisation de votre bien immobilier.

La vente amiable avec mise en concurrence

Les collectivités territoriales peuvent prévoir une mise en concurrence préalable à leur vente à l’amiable, en communiquant sur leur volonté de vendre un bien immobilier et sur les conditions de la cession. Dans ce cas, elles donnent l’opportunité aux candidats qui le souhaitent de participer à cette mise en concurrence et de présenter leurs offres d’acquisition. 

Ce mode de cession permet de donner plus de visibilité à votre vente et de disposer de leviers de négociation plus importants sur les offres financières proposées. Il incite également les acquéreurs potentiels à proposer des projets en cohérence avec vos objectifs de développement du territoire. 

En procédant à une publicité étendue, vous élargissez considérablement le nombre d’offres d’acquisition que vous pouvez recevoir. Vous avez ensuite la possibilité de choisir l’offre qui répond le mieux à vos attentes, sans être contraint de céder votre bien à l’offre financière la plus élevée.

Cette méthode promeut la transparence et l’équité, avec des informations uniformément distribuées, des délais de soumission égaux et une sélection basée sur des critères objectifs

Les procédés de mise en concurrence

Afin de faire connaître votre intention de vendre, vous pouvez procéder à un appel à manifestation d’intérêt (à prix fixe ou non). Vous pouvez également procéder à une vente aux enchères en ligne, permettant une communication plus large et une plus grande transparence du bien à céder, de la procédure de sélection et des critères de choix mis en œuvre. 

Une vente aux enchères en ligne, vous donne l’opportunité de vendre votre bien à un prix vraisemblablement plus élevé qu’en l’absence de mise en concurrence. Elle permet également l’ajout de critères de sélection, autres que le prix de vente, ce qui vous laisse une marge de manœuvre étendue dans le choix de l’acquéreur.

Ce mode de cession permet de faire connaître votre projet de vente à un plus large public. Il suppose l’évolution transparente du prix des offres des candidats concurrents, permettant ainsi la cession de votre bien à sa véritable valeur vénale. 

La vente aux enchères en ligne assure une ainsi une meilleure valorisation économique de vos biens immobiliers tout en vous laissant la maîtrise de la destination du bien.

L’adjudication

La vente par adjudication est, par définition, une vente aux enchères publique. Elle peut être judiciaire ou retenue librement comme mode de cession par un vendeur.

Dans le cadre d’une vente par adjudication, les collectivités territoriales font appel à un tiers, agissant comme mandataire du propriétaire, pour proposer et adjuger un bien immobilier au plus-disant. Le plus-disant des enchérisseurs est tenu d’acquérir le bien adjugé à son profit.

La cession par adjudication est une vente physique qui se déroule à une date fixée à l’avance. La qualité de la mise en concurrence dépend donc du nombre d’enchérisseurs présents à la vente. Ainsi, si peu d’acheteurs potentiels se présentent, le prix obtenu au terme de la vente peut potentiellement être inférieur à la valeur réelle du bien.

Lors d’une vente par adjudication, la collectivité est tenue de céder son bien immobilier à la meilleure offre financière. Dans ces conditions, contrairement à la vente amiable avec mise en concurrence, vous ne pourrez pas abandonner la cession au terme de la procédure, même si le meilleur prix obtenu n’atteint pas la valeur réelle de votre bien.

Ce mode de cession peu flexible, ne vous donne pas le choix de l’acquéreur, ni celui du prix de vente et encore moins la maîtrise de la destination future de votre actif. 

Quel mode de cession choisir ?

Chaque mode de cession implique ses spécificités légales et éthiques. 

Pour les collectivités, il est impératif de choisir un mode de cession qui facilite l’atteinte de la valeur vénale de leur bien immobilier, voire de dépasser le prix du marché grâce à une concurrence accrue.

Il est également important de garder de la souplesse dans le choix final de l’acquéreur, afin de privilégier des projets en lien avec leur politique d’urbanisme.

mode de cession

L’analyse de ces différents critères met en évidence la pertinence du choix, pour les collectivités, d’une vente à l’amiable avec mise en concurrence via des enchères en ligne.

La transparence, l’efficacité et la souplesse de ce mode de cession sont parfaitement adaptées aux enjeux des collectivités territoriales dans la valorisation de leur patrimoine immobilier.

Notre engagement envers l’intégrité et la conformité fait d’Agorastore le partenaire idéal pour assurer une transaction juste, équitable et conforme aux normes juridiques. L’utilisation de notre marketplace est le moyen le plus sûr de renforcer la confiance des parties prenantes dans le processus de cession par enchères en ligne.

Contactez nos experts pour transformer vos défis immobiliers en opportunités fructueuses. Ils vous conseilleront et vous accompagneront tout au long du processus de cession de vos biens immobiliers.




Comment rendre vos biens immobiliers cessibles ?

Les collectivités territoriales françaises sont dotées d’un patrimoine immobilier particulièrement diversifié, pouvant inclure mairies, bureaux, piscines, bâtiments scolaires, parkings, etc. Elles font donc face, au quotidien, à des défis majeurs concernant la gestion et la valorisation de leurs actifs.

Conscients de ces enjeux, les experts d’Agorastore proposent des éclaircissements et des solutions concrètes pour vous accompagner dans ces problématiques. Dans cet article, nous faisons le point sur les biens immobiliers, propriété des collectivités, qui peuvent être cédés et les précautions essentielles à prendre avant toute vente.

Déclassement de certains biens immobiliers

Les collectivités territoriales peuvent vendre leurs biens immobiliers, à condition qu’ils fassent partie du domaine privé.

Les biens immobiliers appartenant au domaine public peuvent devenir cessibles grâce à un processus de déclassement. En effet, certains biens affectés à l’usage de tous ou à un service public, mais non essentiels, peuvent être considérés comme relevant du domaine privé suite à un déclassement.

Dans ce cadre, c’est l’organe compétent de la collectivité territoriale qui approuve le déclassement d’un bien du domaine public, après s’être assuré que le bien n’est plus affecté à l’usage direct du public ou à un service public. 

Cette démarche, soumise à une justification du caractère d’intérêt général du déclassement, nécessite une analyse minutieuse de l’affectation actuelle et antérieure du bien.

Les déclassements anticipés sont également envisageables, permettant de céder des biens encore affectés à l’usage public. Cette procédure exige une planification rigoureuse et l’inclusion de conditions résolutoires spécifiques.

biens cessibles

Distinction entre domaine public et domaine privé

Il est crucial de distinguer les biens relevant du domaine public, inaliénables et imprescriptibles, de ceux du domaine privé. Selon l’article L.2111-1 du CG3P, sont considérés comme appartenant au domaine public les biens affectés à l’usage direct du public ou à un service public, nécessitant un aménagement indispensable à leurs missions.

Les biens tels que les bâtiments, parkings ou certains bâtiments scolaires, affectés à un service public, ne peuvent généralement pas être cédés, sans déclassement préalable, au même titre que les réseaux d’eau et d’assainissement. 

En revanche, les biens du domaine privé, comme par exemple les bureaux, les chemins ruraux ou les réserves foncières, sont gérés librement par les collectivités et peuvent être cédés.

Respect de la valeur vénale

Une fois la cessibilité d’un bien immobilier confirmée, le processus de cession peut être engagé par la collectivité. L’avis du Domaine, obligatoire pour les collectivités de plus de  2 000 habitants, doit être annexé à toute délibération pour vente. Il permet d’obtenir une valeur d’estimation pour le bien. Il est possible pour la collectivité territoriale de s’éloigner de cette valeur, sous réserve de motiver l’écart, notamment par une mise en concurrence.

En effet, les collectivités doivent respecter l’obligation de vendre leurs biens immobiliers à leur valeur vénale, qui peut être évaluée par estimation indépendante, mais qui est toujours, in fine, déterminée par le marché.

Dans ce cadre, les enchères en ligne représentent un mode de cession particulièrement efficace pour atteindre, voire dépasser, la valeur vénale des biens immobiliers, grâce à une concurrence accrue entre les acquéreurs potentiels. 

La transparence, l’efficacité et la souplesse de ce canal de vente sont parfaitement adaptées aux enjeux des collectivités territoriales dans la valorisation de leur patrimoine immobilier.

La cession des biens immobiliers des collectivités territoriales est un processus complexe, mais essentiel pour une gestion efficace de leur patrimoine. Une identification précise des biens cessibles, le respect des procédures de déclassement et l’adoption de méthodes de vente transparentes, comme les enchères en ligne, sont cruciaux pour le succès de vos transactions immobilières. 

Agorastore vous accompagne à chaque étape du processus de vente. Contactez nos experts pour transformer vos défis immobiliers en opportunités fructueuses.

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Qui sont les acheteurs de vos biens immobiliers publics ?

acquereurs potentiels

 

 

Face aux nouveaux défis du patrimoine immobilier public (pression démographique, transition écologique, ZAN…), la valorisation et la gestion efficace des biens immobiliers des collectivités sont des enjeux primordiaux pour assurer un développement durable et harmonieux des territoires.

 

Dans cette perspective, il est essentiel pour les collectivités de maîtriser chaque aspect de leur patrimoine, de l’acquisition, à la gestion, en passant par la cession de leurs biens.

Elles doivent non seulement connaître la valeur de leurs biens, mais aussi les exploiter judicieusement et envisager, si nécessaire, leur cession. Cette démarche vise à assurer une efficience de l’action publique tout en renforçant la dynamisation des territoires.

Cependant, chaque cession, chaque projet de transformation, soulève des questions fondamentales : qui sont les acheteurs prêts à investir dans ces actifs ? Quelles sont leurs motivations et leurs attentes ? Et comment les satisfaire pour réussir une transaction gagnant-gagnant ?

Face à ces questionnements légitimes et pour éclairer la réflexion des collectivités, nous avons organisé un webinaire dédié à cette thématique.

Dans cet article, nous souhaitons partager avec vous les points saillants et les enseignements tirés de cette présentation :

La nécessité de comprendre les acquéreurs potentiels

La première étape vers la vente réussie de tout bien immobilier est la compréhension des besoins et des motivations de l’acquéreur potentiel.

Cette compréhension des différentes typologies d’acheteurs permet de justifier des valeurs différentes, mais aussi d’anticiper leurs comportements post-commercialisation. 

Comprendre les acquéreurs potentiels, c’est positionner votre bien de manière optimale sur le marché.

Les grandes catégories d’acheteurs

Nous pouvons distinguer deux grandes catégories d’acquéreurs.

Tout d’abord, les “preneurs utilisateurs” qui peuvent porter différents projets :

  • Les particuliers à la recherche d’une résidence principale
  • Les particuliers à la recherche d’une résidence secondaire
  • Les particuliers qui ont un projet immobilier mixte ou professionnel.
    C’est notamment le cas d’acquisition de locaux par des professions libérales / artisanales pour y établir leur activité ou, par exemple, pour développer des projets de chambre d’hôtes.

Les professionnels de l’immobilier représentent la deuxième grande catégorie d’acquéreurs de biens immobiliers publics. Ils sont principalement axés sur l’investissement, la promotion ou la rénovation-revente.

Ils se divisent en deux groupes :

  • Les promoteurs immobiliers, les marchands de biens et les aménageurs
  • Les investisseurs, professionnels et semi-professionnels de la location

Les types de biens ciblés par ces acquéreurs

Les preneurs utilisateurs

Les preneurs utilisateurs recherchent principalement une résidence principale ou une résidence secondaire (maison individuelle ou appartement) ou bien des locaux professionnels pour y accueillir une activité libérale ou artisanale.

Dans une plus faible mesure, les preneurs utilisateurs cherchent parfois à réaliser un investissement locatif de faible envergure.

Les particuliers avec un projet professionnel sont attirés par une localisation, une visibilité et une facilité d’aménagement de l’immeuble vendu.

Ils s’engagent plus facilement sur des biens atypiques, comme d’anciennes écoles, gendarmeries, locaux religieux ou bien des immeubles mixtes, des immeubles de bureaux, des locaux commerciaux en pied d’immeuble. 

Cette catégorie d’acheteurs peut avoir tendance à s’inquiéter de travaux importants à prévoir ou du manque de sécurisation d’un bien. 

Les professionnels de l’immobilier

Les professionnels de l’immobilier cherchent principalement des terrains à fort potentiel, des immeubles nécessitant une rénovation ou des propriétés avec un potentiel de revenu locatif intéressant.

Historiquement, les promoteurs s’attachent aux constructions neuves dans des opérations d’envergure, avant de revendre des lots nouvellement créés. Les marchands de biens se spécialisent plutôt dans l’acquisition et la revente, avec des divisions éventuelles, d’immeubles bâtis.

À l’heure de l’objectif ZAN et de la densification des centre-villes, ces deux métiers tendent à se rapprocher. On observe ainsi des promoteurs qui s’intéressent à des immeubles bâtis pour se positionner sur des projets de rénovation-revente. Certains développent même des filiales spécialisées dans la rénovation patrimoniale de qualité. 

Contrairement aux promoteurs, aménageurs et marchands de biens qui évaluent les produits de la vente, les investisseurs s’intéressent aux produits de la location. Ils se spécialisent donc plus précisément dans ces types de biens : 

  • Les immeubles ou appartements vendus loués en bail classique.
  • Les appartements en résidence sénior ou de tourisme.
  • Les appartements pouvant se prêter aisément à la mise en location, qu’elle soit de courte ou longue durée.
  • Les immeubles pouvant être divisés en plusieurs habitations.

La rapidité de la vente dépendra de la capacité de l’acheteur à faire évaluer les travaux avant la signature, notamment parce que les banques leur demandent des estimations des travaux en cas d’emprunt. 

Comment ces différents acheteurs déterminent leur budget ?

Le budget des potentiels acquéreurs de biens immobiliers publics varient selon plusieurs critères :

  • Leur capacité d’emprunt et l’apport disponible
  • La comparaison avec les offres du marché
  • L’évaluation des coûts de travaux

Chaque acquéreur utilise sa propre méthode pour déterminer son budget :

Les preneurs utilisateurs

Pour construire leur budget acquisitif, les preneurs utilisateurs débutent par l’analyse de leur capacité d’emprunt et l’évaluation de l’apport qu’ils peuvent mobiliser.

Ils comparent ensuite la vente qui a retenu leur attention avec ce qui se fait sur le marché, afin de s’assurer de ne pas acheter trop cher. Cela peut se faire grâce aux nombreux outils qui permettent aujourd’hui de voir l’évolution des prix sur un secteur donné (Demandes de Valeurs Foncières, Meilleurs Agents ou des outils d’estimation en ligne).

Enfin, les acquéreurs déduiront les éventuels coûts de travaux. Pour cela, ils feront établir des devis ou appliquerons les coûts travaux évoqués dans les DPE et audits énergétiques. 

Les promoteurs, aménageurs et marchands de biens

Le budget des professionnels de l’immobilier n’est pas déterminé par ce dont ils disposent, mais par ce dont ils disposeront potentiellement à la conclusion de leur projet. 

Pour cela, ils établissent un bilan promoteur qui consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.

Ils vont donc construire un bilan en déterminant la programmation envisageable sur le bien au regard des règles d’urbanisme, du chiffre d’affaires potentiel et des coûts de réalisation des travaux.

Les professionnels et semi professionnels de la location

Le budget acquisitif des professionnels de la location est déterminé en utilisant des outils de mesure d’investissement : le TRI et la capitalisation.

Celle-ci vise à déterminer la valeur d’un bien, en tenant compte des revenus générés ou générables par sa mise en location, la rentabilité attendue sur le secteur et le coût de réalisation du projet (travaux, financement, publicité…).

Quelles informations faut-il fournir aux acquéreurs potentiels ?

Quand il s’agit d’informer les acheteurs potentiels à propos d’une vente, plusieurs éléments clés sont à prendre en considération pour garantir une transaction transparente et équitable.

Premièrement, il existe un ensemble de données obligatoires que tout vendeur se doit de communiquer, quel que soit le type d’acheteurs en face. Cela inclut notamment :

  • La remise des dossiers de diagnostics 
  • La clarté sur ce qui est inclus dans la vente 
  • Les détails sur les travaux réalisés au cours des dix dernières années qui ont nécessité une autorisation d’urbanisme ou qui sont soumis à la garantie décennale.

Les preneurs utilisateurs

Si l’on se concentre plus précisément sur les preneurs utilisateurs, il est important de reconnaître la diversité de leurs expériences en matière d’acquisition immobilière.

Par exemple, pour des primo-accédants, un accompagnement et une approche pédagogique plus approfondie est nécessaire. Ils pourraient avoir besoin d’explications sur les implications des diagnostics techniques ou sur ce qu’une servitude signifie pour leur jouissance future du bien.

De plus, pour ceux qui cherchent une résidence principale, certaines préoccupations spécifiques peuvent se poser, telles que des travaux à prévoir sans devis précis ou la présence d’éléments polluants. 

Enfin, si l’acheteur a un projet professionnel en lien avec le bien, cela ne fait pas de lui un expert en immobilier. Outre la nécessité de fournir des informations transparentes, il est souvent bénéfique de vulgariser ces données.

Une démarche comme l’obtention d’un Certificat d’Urbanisme de type b (CUb) avant toute commercialisation peut considérablement faciliter et accélérer le processus de vente.

Les promoteurs, aménageurs et marchands de biens

Pour les professionnels de l’immobilier, la transparence est l’élément clé de toutes transactions. Elle protège d’ailleurs le vendeur, dans le sens où elle lui permet d’éviter la renégociation après la vente.

Certains éléments permettent de favoriser le positionnement de ces types de candidats, comme : 

  • La remise de diagnostics complets, de devis démolition et dépollution 
  • La remise de plans DWG qui permettent aux acquéreurs de lancer plus rapidement une faisabilité avancée et de disposer de visuels probants. 

D’autres éléments peuvent freiner le positionnement de ces acquéreurs, comme des enjeux de pollution, des enjeux structurels ou encore géotechniques. Mais tout ce que l’acquéreur potentiel sait avant la vente ne peut pas être renégocié. La transparence est donc cruciale dans toute procédure de cession.

Les professionnels et semi professionnels de la location

Le niveau de professionnalisation de ces acteurs peut être varié et il est nécessaire de poser le cadre de la vente dès la commercialisation pour éviter toute renégociation. 

Pour les biens vendus déjà loués, ils seront sensibles à la qualité du locataire ou de la gestion locative. Une information complète sur leur qualité (date de début de bail, d’échéance, loyers à jour ou non), ou sur le potentiel locatif d’un bien vide, leur permettra de se positionner avec des conditions suspensives moindres. 

Le rôle primordial de la mise en concurrence

La mise en concurrence est essentielle pour toucher un large éventail d’acquéreurs potentiels. Elle favorise également une meilleure valorisation du bien et assure une bonne compréhension de sa valeur réelle sur le marché.

Le type de biens peut nous donner des indices sur le type d’acquéreurs potentiels, mais il arrive fréquemment que plusieurs catégories d’acheteurs se positionnent sur un même bien en proposant des valeurs différentes.

Il est essentiel de bien comprendre chaque type d’acquéreurs pour pouvoir le rassurer, et surtout, pour le faire aller jusqu’à la vente définitive.

Selon le type d’acquéreurs retenu, le cadre nécessaire ne sera pas le même, le revenu potentiel non plus. Pour des questions d’inscription au budget, de nécessité de vente rapide, de risques en cas de bien inaffecté, il est parfois préférable d’opter pour le projet d’un acquéreur à l’offre financière moins importante. 

De même, pour des questions de projet, de densification nécessaire du centre-ville, de besoins en logements, il peut être préférable de confier l’acquisition du bien à un professionnel de l’immobilier. 

La mise en concurrence, qui va permettre de cibler l’ensemble de ces candidats, est l’outil idéal pour bénéficier d’une vision claire des projets et des budgets possibles pour le bien immobilier proposé.

Un accompagnement personnalisé

Comprendre les attentes et les besoins des acquéreurs potentiels est crucial pour maximiser le succès de votre cession. Que vous cherchiez à vendre rapidement ou à maximiser la valeur de votre bien, avoir une stratégie claire basée sur la connaissance des acquéreurs est une clé de réussite essentielle.

Si vous avez des questions ou si vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, n’hésitez pas à nous contacter. Nous vous guiderons à chaque étape de votre projet de cession : contactez-nous.




Constructions sans permis, les propriétaires paient l’addition

La « cabanisation », phénomène de construction progressive et souvent illégale, préoccupe de plus en plus les collectivités locales. 

Ces dernières, engagées dans la lutte contre l’artificialisation des sols (objectif ZAN), ont pour mission de préserver la nature et les espaces agricoles. Il est donc impératif pour elles de ne pas laisser cette pratique se généraliser impunément. 

Afin d’aborder ce combat, plusieurs outils et actions ont été mis en place dernièrement.

Une décision juridique marquante

Un exemple récent près de Béziers illustre bien cette problématique. Un propriétaire a construit une maison de 120m² sans les autorisations nécessaires. Après 11 ans de constructions progressives, de la caravane au cabanon, jusqu’à une maison en dur, la justice est intervenue de manière inédite. 

Le propriétaire a été contraint non seulement de démolir sa maison, mais également de prendre en charge les frais de cette démolition, s’élevant à 70 000 euros.

Cette décision judiciaire symbolise la détermination des autorités à faire respecter les lois d’urbanisme et à renforcer leur application.

L’intelligence artificielle, un allié de taille

Pour soutenir les policiers municipaux, qui ont pour mission de vérifier les infractions au code de l’urbanisme, l’intelligence artificielle se présente comme un nouvel outil prometteur.

En effet, différents outils en développement utiliseront prochainement l’intelligence artificielle pour détecter plus facilement et rapidement les constructions illégales. 

À titre d’exemple, Les agents du service des finances publiques utilisent un logiciel capable d’identifier « les périmètres des bâtiments et des piscines susceptibles d’être soumis aux taxes locales directes, en se basant sur les images aériennes fournies par l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN). »

Cette technologie permet d’offrir une efficacité accrue dans la détection des infractions urbanistiques, venant ainsi renforcer les efforts des collectivités.

Bercy s’empare du sujet

Après avoir ciblé les piscines non déclarées, Bercy élargit son spectre d’action. Désormais, toutes constructions ou extensions absentes du plan cadastral seront dans le viseur de l’administration fiscale. 

Comme le souligne Antoine Magnant, « En 2023, nous ciblons les extensions en dur qui peuvent entraîner une réévaluation de la valeur du bien et un redressement de l’IFI » (l’impôt sur la fortune immobilière).

Depuis l’automne 2021, l’administration fiscale a mis au jour 120 000 piscines que les propriétaires avaient omis de déclarer. En 2023, les petites maisons, annexes et même les abris de jardin non déclarés seront dans le viseur des services fiscaux.

Nos experts vous accompagnent

La protection des zones naturelles et la lutte contre les constructions illégales sont des problématiques majeures de la politique d’urbanisme locale des collectivités.

En effet, lutter contre l’artificialisation des sols, en maintenant des objectifs de développement, nécessite de repenser le patrimoine bâti existant, qui offre probablement des possibilités de densification, et de mise en place de mixités fonctionnelles.

C’est ici qu’interviennent nos experts pour vous accompagner sur les estimations et les ventes de votre patrimoine bâti.

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